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最近 二手房房价涨还是跌现在想在上海买房自住合适么?

来源:本站原创 发布时间:2019-10-07 点击数:

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  展开全部5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。

  刘生(化名),一名来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。刘生解释自己这么做的原因时说:“出来混总是要还的,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”

  记者:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?

  刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,求bl动漫!!带网盘的!!,这一部分随市场调整但成本是可控的。

  有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。

  刘生:“用土生金”。2004年我与某公司合作,一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地,按建筑面积收取市场地价的10%,我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地建成21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

  刘生:当然还有。我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一个生财之道是:这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

  另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

  刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。

  在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。

  刘生:房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,必须要通过房地产商,其他人即使拥有土地也不可以开发。这些规定导致房地产商“专业”了起来——术业有专工,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益,而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。

  刘生:都是赢家。一个房地产项目,政府可以赚1000万,这是国有资产,所以政府就算干了一个大好事,而且也带动了当地的就业,带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万,一个男生用这个做头像说明了什么心理?这样我们就赚了2000万。

  刘生:政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资,这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房,然后能拿到好处。

  政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的,比如房子不好卖的时候,就出台购房入户政策,肯定就会有很多人借钱也要买房了。

  谈到房价高的原因,刘生认为,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。他说,许多问题是不能完全用市场化折方式来解决的。理想的住房格局是,大多数人住在政府的房子里,1%的人住私有房产,99%的人住政府房子。

  刘生:房子是有投资属性,但作为国策,要保证社会的和谐稳定,房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变,就是把房子定位为是用来住的,现在中央已经有一个很明显的意图,就是房子的功能是用来住的,所以遏制投机炒楼。

  刘生:政府应大量兴建保障房,用来解决普通百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已开始加强保障房建设,如果政策实施得好,肯定可以拉低房价。(据《中国青年报》报道)

  房价还是没什么涨的。我在小区的各个房价都可以查看的到,你可以自己去看看,了解下,现在上海那租房的价格上涨了。

  二手房略微低,自住什么时候买都合适,只要能掏出首付和有能力按揭,如果不能做到,最低价,最低迷,也不适合买.

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